Baurecht
Häufige Fragen
Sie planen den Neubau eines Eigenheims? Sie möchten Ihre bestehende Wohnung vergrößern, ein Gartenhäuschen errichten oder Ihr Haus energetisch sanieren? Dann finden Sie in unseren Mitarbeitern im Bauamt Herrn Helmut Stölzle (Tel. +43 5517 5315-251) und Herrn Dipl.-Ing. (FH) Architekt Clemens Rößle (Tel. +43 5517 5315-252) die richtigen Ansprechpartner.
Auf dieser Seite haben wir häufig gestellte Fragen für Sie gesammelt und beantwortet. Wir empfehlen Ihnen in jedem Fall eine wohlüberlegte und gezielte Vorgehensweise, um Unannehmlichkeiten oder böse Überraschungen zu vermeiden.
Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit.
- Wie gehe ich am besten vor, wenn ich ein Bauvorhaben plane?
- Welche Unterlagen muss ich einreichen, wenn ich eine Baugenehmigung beantrage?
- Was ist ein Energieausweis und warum muss ich diesen erstellen lassen?
- Wie lange hält mich das Baubewilligungsverfahren auf?
- Welches Recht wird im Bauverfahren angewendet?
- Was ist der Unterschied zwischen einer Bauanzeige und einer Baubewilligung?
- Benötige ich für eine Einfriedung / Mauer eine Genehmigung?
- Benötige ich für ein Gartenhaus eine Genehmigung?
- Muss ich die Renovierung meines Wohnhauses genehmigen lassen?
- Muss ich mich an das Bauamt wenden, wenn ich ein Gebäude abbrechen will?
- Wo können Förderungen für meine Baumaßnahmen beantragt werden?
- Wenn ich eine Genehmigung erhalten habe, kann ich dann sofort mit dem Bau beginnen?
- Was kostet eine Baugenehmigung?
- Welche Bauprodukte darf ich verwenden?
- Muss ich der Gemeinde Bescheid geben, wenn ich mit Bauen fertig bin?
- Was passiert bei einer Schlussüberprüfung?
- Steht mein Haus unter Denkmalschutz?
- Was muss ich beachten, wenn ich ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, umbauen oder abreißen möchte?
- Wie kann ich herausfinden, wie groß meine Grundstücke sind?
- Was ist der Unterschied zwischen Grundbuchabfrage und Grundstücksbericht und was kosten diese?
- Muss ich meinen Öltank regelmäßig überprüfen lassen und wer darf diese Überprüfung durchführen?
Vorgespräch
Es ist immer von Vorteil, wenn Sie vor jeglichen Baumaßnahmen mit den Mitarbeitern des Bauamtes das Projekt besprechen um abklären zu können, ob es bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist.
Bei einem solchen Gespräch kann geklärt werden, welche bau- und widmungsrechtlichen Voraussetzungen in Ihrem Fall maßgeblich sind und ob Förderungen in Anspruch genommen werden können. Außerdem können ggfs. aufkommende Probleme frühzeitig erkannt und besprochen werden.
Planung
Ein befugter Unternehmer (Architekt, Baumeister) ist Ihnen gerne bei der Planung und der Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen für die Genehmigung und für etwaige Förderungen behilflich.
Baubewilligungsverfahren
Nachdem Sie sich entschieden haben, wie Sie Ihr Projekt umsetzen möchten, stellen Sie den Bauantrag (s. „Welche Unterlagen muss ich einreichen, wenn ich eine Baugenehmigung beantrage?“) bei der Gemeinde. Ist Ihr Vorhaben neben dem Baugesetz auch nach anderen Gesetzen bewilligungspflichtig, so ist ggf. auch eine andere Behörde (z.B. für Betriebsanlagenbewilligungen die Bezirkshauptmannschaft Bregenz) zuständig.
Nachdem die Unterlagen vollständig eingegangen und alle offenen Punkte geklärt sind sowie das Bauverfahren positiv abgeschlossen ist, wird die Gemeinde einen Baubescheid ausstellen.
Förderanträge
Nachdem Sie eine Baubewilligung von der Gemeinde erhalten haben, können Sie allfällige Förderanträge stellen (s. „Wo können Förderungen für meine Baumaßnahmen beantragt werden?“).
Bauausführung
Lassen Sie Ihr Bauvorhaben von befugten Unternehmern ausführen. Ggfs. sind für bestimmte Förderungen (z.B. die Wohnbauförderung) Nachweise über Baufortschritte zu erbringen.
Fertigstellung und Schlussüberprüfung
Spätestens zwei Wochen nach Fertigstellung Ihres Bauvorhabens sind Sie verpflichtet, der Gemeinde dies zu melden. Anschließend wird ein Mitarbeiter des Bauamtes Kontakt zu Ihnen aufnehmen, um einen Termin für die Schlussüberprüfung zu vereinbaren (s. „Was passiert bei einer Schlussüberprüfung?“). Zu diesem Termin sollten Sie alle im Bescheid geforderten Nachweise bereithalten.
In der Baueingabeverordnung ist genau geregelt, welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Die §§ 1 und 8 besagen, dass der Antrag sowohl für ein Baubewilligungsverfahren als auch für ein Bauanzeigeverfahren schriftlich bei der Behörde einlangen und Aussagen über Art, Umfang und Lage des Vorhabens enthalten muss. Dem Antrag sind diverse Unterlagen beizulegen. Dazu gehören unter anderem der Nachweis des Eigentums / Baurechts oder die Zustimmung des Eigentümers, Pläne und eine Baubeschreibung und der Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung des Grundstückes mit einer öffentlichen Verkehrsfläche. Wir bitten zudem alle Bauherren und Bauträger, ein ausgefülltes Formular für die Meldung der Baumaßnahmen bei der Statistik Austria beizulegen. Bitte beachten Sie, dass jedes Bauvorhaben anders ist und daher individuell entschieden werden muss, welche Beilagen im Antrag notwendig sind!
Ihr befugter Planer ist Ihnen bei der Zusammenstellung der Unterlagen behilflich, die Mitarbeiter des Bauamtes stehen bei Fragen gerne zur Verfügung.
Ein Bauantrag bzw. eine Bauanzeige muss in 3-facher Ausfertigung beim Bauamt der Gemeinde Mittelberg eingereicht werden.
Handelt es sich um ein Objekt bzw. einen Betrieb für das bzw. für den eine gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigung oder eine Bewilligung nach dem Gesetz über Naturschutz und Landschaftsentwicklung erforderlich ist, so sind zusätzlich bei der Bezirkshauptmannschaft Bregenz entsprechende Anträge inklusive der erforderlichen Unterlagen in 4-facher Ausfertigung einzureichen. Zu den Anforderungen an die Projektunterlagen hat die BH Bregenz eine Checkliste erstellt.
Durch einen Energieausweis erhält man vergleichbare Informationen zur energetischen Qualität des jeweiligen Gebäudes (vergleichbar mit dem Energielabel bei Kühl- und Gefriergeräten). In einem Energieausweis ist auf der ersten Seite übersichtlich dargestellt, wie „gut oder schlecht“ ein Gebäude in Bezug auf den Energieverbrauch ist.
Dadurch soll dem Bauherrn, Eigentümer oder Mieter eine Optimierung seines Gebäudes hinsichtlich der Behaglichkeit, Komfort und Kosten (Anschaffung, Betrieb und Instandhaltung) ermöglicht werden. Bezüglich der Kosten soll der Fokus weg von den reinen Anschaffungskosten hin zu einer Gesamtschau der Anschaffungs- und Betriebskosten gelenkt werden. Die gesetzlichen Grundlagen (Baugesetz, Baueingabeverordnung, Bautechnikverordnung und Energieausweisvorlagegesetz) sehen vor, dass für alle bewilligungspflichtigen Neubauten und Sanierungen, beim Verkauf oder der Vermietung von Bestandsgebäuden und bei der Inanspruchnahme von verschiedenen Förderungen ein Energieausweis erstellt werden muss. Der Gesetzgeber folgt damit der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.
Mehr Informationen zum Energieausweis finden Sie in der Energieausweis-Zentrale und beim Energieinstitut.
Das hängt in erster Linie von Ihnen selbst ab. Informieren Sie sich am besten frühzeitig über den Ablauf des Verfahrens, damit etwaige Stolpersteine aus dem Weg geräumt werden können. Bei größeren Bauvorhaben empfiehlt es sich, die professionelle Hilfe eines Architekten in Anspruch zu nehmen. Die Behörde kann einen Bescheid erst nach Klärung aller offenen Punkte ausstellen!
Auf jeden Fall haben Sie ein Recht auf eine Entscheidung innerhalb von sechs Monaten, nachdem Ihre Unterlagen vollständig bei der Behörde eingelangt sind. Unsere Mitarbeiter bemühen sich um eine rasche Abwicklung Ihrer Anliegen.
Für Baumaßnahmen gilt das Vorarlberger Baugesetz.
Weiter sind unter anderem das Raumplanungsgesetz (RPG) und das Straßengesetz (StrG) (jeweils in der geltenden Fassung für Vorarlberg) zu beachten.
Neben den oben genannten Gesetzen sind für das Bauverfahren unterschiedliche Verordnungen anzuwenden, wie beispielsweise die Bautechnikverordnung (BTV), die Baueingabeverordnung, die Baubemessungsverordnung (BBV), das Bauproduktegesetz, die Kinderspielplatzverordnung, die Stellplatzverordnung, Verordnung der Gemeindevertretung gegen Lärmstörungen, Verordnung der Gemeindevertretung über die Festlegung von Baunutzungszahlen und Höchstgeschosszahlen, u.a..
Für ein anzeigepflichtiges Vorhaben ist eine Bauanzeige notwendig. Hier werden die Nachbarn dem Verfahren nicht beigezogen.
Bei einem bewilligungspflichtigen Vorhaben ist das Ermittlungsverfahren umfangreicher, die Nachbarn werden beigezogen und es ist eine Baubewilligung notwendig.
In beiden Fällen werden im Ermittlungsverfahren die notwendigen Sachverständigen beigezogen und deren Auflagen übernommen.
Ob ein Bauvorhaben bewilligungs- oder anzeigepflichtig ist, hat der Gesetzgeber in den §§ 18 und 19 Vorarlberger Baugesetz klar geregelt.
Für Einfriedungen, die das Nachbargrundstück, das keine öffentliche Verkehrsfläche ist, um nicht mehr als 1,80 m überragen ist keine Genehmigung erforderlich.
Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen und sonstige Einfriedungen, die das Nachbargrundstück um mehr als 1,80 m überragen, sind anzeigepflichtig und benötigen eine Baufreigabe.
Wenn der Mindestabstand von 2 m zu den Nachbargrundstücken bei Einfriedungen mit einer Höhe von mehr als 1,80 m nicht eingehalten wird, ist die Errichtung bewilligungspflichtig und benötigt eine Baubewilligung.
Der Bau eines Gartenhauses ist in jedem Fall zumindest anzeigepflichtig und benötigt eine Baufreigabe. Wird eine Höhe von 3,50 m oder eine überbaute Fläche von 25 m² überschritten, liegt das geplante Gebäude nicht in einer Baufläche oder hält das geplante Gebäude die vorgeschriebenen Abstände nicht ein, so muss sogar eine Baubewilligung eingeholt werden.
Im Zweifelsfall sollten alle Vorhaben mit den Mitarbeitern des Bauamtes vorab besprochen werden.
Möglicherweise ist die Renovierung Ihres Hauses nicht bewilligungspflichtig, da bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten gem. § 20 Vorarlberger Baugesetz freie Bauvorhaben darstellen. Gehen die geplanten Renovierungsmaßnahmen jedoch darüber hinaus (beispielsweise durch die Anbringung von Solarflächen, die Vergrößerung oder den zusätzlichen Einbau von Fenstern und Türen, die Änderung der Fassadenfarbe oder das Versetzen tragender Innenwände), so stellen sie ggf. ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben dar. Soll das bestehende Gebäude oder Teile dessen abgebrochen werden, so ist eine Abbruchfreigabe notwendig.
Bevor Sie mit den Arbeiten am Gebäude beginnen, empfiehlt es sich daher dringend, vorab abzuklären, ob für die geplanten Änderungen Bewilligungen erforderlich sind.
Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist gemäß § 19 Vorarlberger Baugesetz anzeigepflichtig. Sie müssen somit eine Abbruchanzeige bei der Baubehörde einreichen und können erst nach Erhalt der Baufreigabe mit dem Abbruch beginnen.
Beim Land Vorarlberg können diverse Förderungen beantragt werden. Unterschieden wird hierbei zwischen Neubau-, Wohnhaussanierungs- und Energieförderungen. Alle Förderungsanträge sind unter der Verwendung der hierfür bestimmten Formulare beim Amt der Vorarlberger Landesregierung einzubringen.
Nähere Informationen und alle notwendigen Formulare bezüglich der Wohnbauförderung im Zuge eines Neubaus, eines Erwerbs oder einer Sanierung erhalten Sie beim Amt der Vorarlberger Landesregierung, Abteilung Wohnbauförderung, Römerstraße 15, 6901 Bregenz (Hotline: +43 5574 511 8080).
Nähere Informationen sowie die erforderlichen Antragsformulare zur Förderung von Solaranlagen, Holzheizungen, Wärmepumpen und Lüftungsanlagen in Wohnbauten (Energieförderung) erhalten Sie beim Amt der Vorarlberger Landesregierung, Abteilung Energie bei Herrn Dominikus Weber (Tel: +43 5574 511 26113) oder bei Frau Katharina Mähr (Tel: +43 5574 511 26125). Bei technischen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Installationsbetrieb oder an das Energieinstitut (Tel: +43 5572 312020).
Die Gemeinde Mittelberg unterstützt einige Vorhaben durch zusätzliche Förderungen. Hierzu gehört die „Energieberatung vor Ort“ des Energieinstitutes, für die die Gemeinde einen einmaligen Beitrag in Höhe von € 50,00 übernimmt, womit die Kosten für eine Erstberatung abgedeckt sind. Weiter leistet die Gemeinde einen Zuschuss in Höhe von € 40,00 für eine Beratung für Hotel- und Gastronomiebetriebe, welche einen „Energiecheck“ vom Energieinstitut durchführen lassen.
Außerdem unterstützt die Gemeinde Mittelberg den Bau thermischer Solaranlagen, Holzanlagen wie Stückholzkessel, Kachel- und Kaminöfen, Hackgut-Heizanlagen, Pellets-Heizanlagen und Hausanschlüsse an Nahwärmesysteme, sowie Erdwärmeanlagen mit einem Zuschuss in Höhe von 20 % der Landesförderung.
Weiter wird beim Bau von Fotovoltaikanlagen ein Zuschuss in Höhe von € 100,00 je kWp (je Objekt jedoch maximal € 1.000,00) seitens der Gemeinde geleistet.
Gegen einen Baubescheid ist die Berufung binnen vier Wochen vom Tag der Zustellung an zulässig. Innerhalb dieser Frist darf noch nicht mit dem Bau begonnen werden. Nur wenn im Bauverfahren alle Nachbarn ihre Zustimmung erteilt haben, kann umgehend mit den Arbeiten begonnen werden, vorrausgesetzt der Baubescheid liegt vor.
Bei den Kosten wird unterschieden in Bundesgebühren, Verwaltungsgebühren und Barauslagen.
Bundesgebühren
Die Gebühr wird anhand des Gebührengesetzes 1957 i.d.g.F. unter Berücksichtigung des § 14, Tarifpost 1 und Tarifpost 5 ermittelt.
RIS - Gebührengesetz 1957 - Bundesrecht konsolidiert
Verwaltungsgebühren bei bewilligungspflichtigen und anzeigepflichtigen Projekten
Die Gebühr wird anhand der Verwaltungsabgabenverordnung i.d.g.F. unter Berücksichtigung von Mindest- und Höchstsätzen ermittelt. Die Tarife sind in der Anlage zu § 1 Abs. 1 der Verwaltungsabgabenverordnung angegeben. Der Link zur Anlage ist in der Verordnung ganz unten angefügt.
RIS - Verwaltungsabgabenverordnung - Landesrecht konsolidiert Vorarlberg
Barauslagen
Als Barauslagen werden z.B. abzurufende Grundbuchabfragen und einzuholende Gutachten verrechnet. Die Höhe variiert je nach Aufwand bzw. externen Kosten, welche die Gemeinde Mittelberg für den Bauwerber vorab auslegt.
Kommissionsgebühren
Die Gebühr wird anhand der Gemeindekommissionsgebührenverordnung i.d.g.F. ermittelt.
RIS - Gemeindekommissionsgebührenverordnung - Landesrecht konsolidiert Vorarlberg
Entsprechend verschiedener EU-Richtlinien gilt das Bauproduktegesetz. Zusammenfassend gilt, dass gemäß § 16 Baugesetz nur solche Bauprodukte (Baustoffe, Bauteile oder Bauweisen) verwendet werden dürfen, die bestimmten Anforderungen entsprechen. Beispielsweise dürfen Bauprodukte verwendet werden, die die CE-Kennzeichnung oder ein ÜA-Zeichen tragen. Insbesondere bei Brandschutzelementen ist zu beachten, dass oftmals nur typengeprüfte Produkte verwendet werden dürfen und hierfür der entsprechende Nachweis zu erbringen ist.
Jedes Jahr im Dezember werden von der Baubehörde für Neubauten die entsprechenden Hausnummern vergeben.
Welches Gebäude welche Hausnummer erhält kann nicht vom Eigentümer selbst entschieden werden.
Die Mitarbeiter des Bauamtes geben jedoch gerne während des Jahres Auskunft darüber, welche Nummern voraussichtlich vergeben werden (ohne Gewähr).
Wenn Sie einen Baubewilligungsbescheid von der Gemeinde erhalten haben, sind sie dazu verpflichtet, spätestens zwei Wochen nach Fertigstellung bei der Behörde eine Fertigstellungsmeldung einzureichen, damit das Objekt einer Schlussüberprüfung unterzogen werden kann.
Ob Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, können Sie entweder unter Angabe der Adresse bei den Mitarbeitern des Bauamtes erfragen oder bei der Seite des Bundesdenkmalamtes selbst recherchieren.
Sämtliche Veränderungen an einem denkmalgeschützten Objekt, die den Bestand, die überlieferte Erscheinung oder die künstlerische Wirkung des Denkmals beeinträchtigen könnten, sind nach dem Denkmalschutzgesetz bewilligungspflichtig. Dasselbe gilt für einen Abbruch des Gebäudes. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig mit den Mitarbeitern des Landeskonservatorats in Bregenz in Verbindung zu setzen und die geplanten Maßnahmen vor Ort zu besprechen. Ähnlich wie beim Bauantrag bei der Gemeinde sind nach Erarbeiten eines Konzeptes Planunterlagen in dreifacher Ausfertigung beim Bundesdenkmalamt zur Genehmigung einzureichen.
Wenn Sie am denkmalgeschützten Objekt Veränderungen vornehmen wollen, die eine Baufreigabe oder eine Baugenehmigung erfordern, wird das Bundesdenkmalamt von den Mitarbeitern des Bauamtes über das Vorhaben informiert. Sämtliche vom BDA für erforderlich erachteten Auflagen werden in einer ggf. zu erteilenden Genehmigung vorgeschrieben.
Unter Angabe einer Grundstücksnummer oder einer Einlagezahl können die Mitarbeiter des Bauamtes eine Abfrage des Grundbuches für ihre Grundstücke einholen. (s. Was ist der Unterschied zwischen Grundbuchabfrage und Grundstücksbericht und was kosten diese?)
Ein tagesaktueller Grundbuchauszug zeigt die genaue Eintragung beim Bezirksgericht zum Tag der Abfrage an. Grundbuchsauszüge können über das Bauamt abgerufen und abgeholt werden und kosten pro Grundstück bzw. Einlagezahl € 15,00.
Ein Grundstücksbericht ist nicht tagesaktuell und enthält keinerlei Informationen zu Rechten und Pflichten
(C-Blatt). Bei diesen Berichten kann seitens des Bauamtes keine Garantie für die Korrektheit der Eigentumsverhältnisse gegeben werden.
Ja. Nach den einschlägigen Bestimmung der derzeit gültigen Öltankverordnung sind ortsfeste Betriebseinrichtungen von Anlagen zur Lagerung brennbarer Flüssigkeiten, Betriebseinrichtungen zum Füllen oder Entleeren dieser Anlagen, Tankstellen, Abfüllanlagen und Auffangwannen sowie unterirdische Lagerbehälter spätestens alle sechs Jahre (VbF § 15 Abs. 1 Ziffer 1) einer wiederkehrenden Prüfung zu unterziehen, wenn die letzte Überprüfung nicht einen früheren Zeitpunkt für die nächste wiederkehrende Überprüfung vorgesehen hat.
Zur Durchführung der wiederkehrenden Prüfung sind im Rahmen ihrer Befugnisse nachstehende Personenkreise befugt:
Staatliche oder staatlich autorisierte Anstalten
Überwachungsorgane gem. § 49 der Dampfkesselverordnung
Ziviltechniker
Gewerbetreibende, die berechtigt sind, Anlagen zur Lagerung oder zur Lagerung und Abfüllung brennbarer Flüssigkeiten zu planen und herzustellen
Sonstige geeignete, fachkundige und hierzu berechtigte Personen (als geeignet und fachkundig sind Personen anzusehen, wenn sie die für die jeweilige Prüfung notwendigen fachlichen Kenntnisse und Erfahrungen besitzen und auch die Gewähr für eine gewissenhafte Durchführung der Prüfungsarbeiten bieten.)
Nach Durchführung der wiederkehrenden Überprüfung muss das Prüfprotokoll an die Gemeinde Mittelberg weitergeleitet werden.
